中梁浮出水面:“小碧桂园”主动降速 曾为上市裁员

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Source:视点房地产新媒体

2020,中国房地产行业继续走捷径,新一轮以市场为导向的降息周期已经开始。回顾2019年,我们将从企业的角度观察和思考。

上市后,一切都不能再隐藏在冰山下。从海里冒出来的中梁需要找到一条有自己标志的路。

视点房地产网的最后一家前20名住宅公司上市。

忠良成立于1993年,是数亿住宅企业的“元老”。历经20多年,忠良开始计划在2017年上市。一次失败后,它终于开花结果了。

忠良最大的荣耀是“小乡村花园”、“快速周转”、“三四线”和“项目跟进”的称号。据报道,杨健董事长曾带一批高管到碧桂园总部学习。

杨戬是“默默致富”的典型例子。他很少在公共场合或面对媒体讲话。在中梁第二次提交招股说明书和香港交易所听证会后的新闻发布会上,他只说了9个字:我们对上市非常有信心。

杨健爱惜黄金之类的字眼,并保持低调,只是在激动人心的香港交易所上市过程中,才似乎敲响了警钟,只将大本和迷你(MINI)的熟悉传闻留给了媒体。

随着中良的上市,杨健增加了一个标签,“温州第二富豪”。

在2013年温州房地产危机中幸存下来后,中良作为该地区最大的开发商,将他的注意力转向了私人资本。无论是受资本状况的限制,还是积极盘活三线、四线市场,中粮集团在过去几年都享受到了这项政策的红利。

上市后,面对融资渠道紧张、温室改革红利流失、监管不断升级、土壤处理竞争激烈的现状,中粮急需调整方向,摘掉标签,找到自己的路。

忠良在2019年从幕后走上舞台,第一次站在聚光灯下。这有点奇怪。

主动减速

忠良没有以前冲得那么快,但仍然很快。

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从2016年到2018年,中粮的合同销售额复合增长率达到131%,是同期增长最快的企业之一。杨健的MINI被迫超支进入前20名,并在达到1000亿元后适当放缓。

忠良设定2019年全年1300亿元的目标,与2018年1015亿元的销售额相比增长约27%,提前一个月完成任务,11月达到1305亿元。

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中粮2019年全年可销售价值资源约1900亿元,劣化率约70%,中粮面对持续的市场调节和房企的困境显得非常自信。2018年,高端住房企业的下降率仅保持在70%,而一些留守住房企业的下降率在50%至60%之间。

从区域角度来看,长三角总部仍贡献了超过一半的销售额,但其对长三角的依赖度逐渐降低,相比之下,2018年的销售额份额接近75%。超过1000亿元后,中梁需要全国范围的突破来支撑销售的增长。

其中,最明显的地区是中西部。以前被房地产公司忽视的战场现在又开始出现了。从2018年年中仅占销售额的7%突破到近24%,而珠三角、环渤海等地区正逐步凸显,中粮稳定崛起。

根据意见指数发布的2019年中国房地产销售百强排行榜,忠良目前在销售排行榜上排名第21位,在股权销售排行榜上排名第18位。

排名已接近2018年底,忠良的增长速度并没有那么快,杨健最初的2021亿的“小目标”似乎已经被遗忘。

忠良目前的收款率是90%,非常好。从销售指标来看,中粮与碧桂园非常接近,周转率为70%,还款率为90%,股权比例较高。但是,忠良也继承了碧桂园模式的缺点,“卖得多但是

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目前中粮的预付款,即合同债务,约为1141.84亿元,将在未来结转后计入公司业绩。虽然收入增长快于预期,但商业布局的缺失使得中粮的经常性收入非常少,房产销售占总收入的99.3%。

今年上半年,忠良为其母公司实现净利润12.32亿元。40%的股息是上市之初为吸引投资者而设定的一个高目标,也是国内房地产企业中最愿意分享资金的一个。然而,自上市以来,中粮集团表现良好,市值接近220亿英镑,较上市之初增长了约13%。

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公司对第3行和第4行进行深入探索的结果是返回给母公司的毛利率和净利率不是很好。行业毛利率约为30%,中粮集团2019年上半年毛利率为24.5%,较之前的20%稳步增长。母亲的净收益率也是如此。该行业对母公司的净回报率约为10%,而中间行业仅为6%。“不受欢迎”的现象值得反思。

但在债务调整方面,忠良的CEO黄春雷和副总裁游思佳无疑做得很好,至少根据报告。

如果中粮的负债比率在过去几年一直处于过山车状态,那么它可能已经度过了上市以来最激动人心的时期。

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从2016年的1790%下降到2019年上半年的43.5%,中梁从最危险的地方回到安全边界的四年净负债率。1.7现金短期负债比率和50%短期负债比率并不特别好,但它们足以让已经在空中飞行了几年的中梁缓慢而安全地着陆。

经营现金流远非良好,上半年净流出97.6亿元。中梁仍处于持续扩张过程中,高股权比例给中梁的现金流带来很大压力。虽然现金流得到了及时的偿还,但持续的土地购买支出仍然导致了规模上的巨大赤字。

过去3年,中粮的融资成本分别为9.4%、7.9%和9.9%,上半年为10%。可以说借的钱很贵。

融资的最大特点是信任,这也是中梁繁荣的基础。成立信托公司分销产品并通过抵押品和资产抵押融资也是中梁集团融资成本高的原因之一。

目前,中粮的债务结构是其他贷款(信托)的51%,银行贷款的49%。与2018年相比,银行贷款率正在逐步提高。银行贷款利率成本为7.6%,非银行贷款利率成本为12.4%,相差5个百分点。如果中良将来能减少一些非银行贷款,将对公司释放利润有很大帮助。

上市筹集的27亿港元中的31.6%也将用于偿还信托贷款。能够上市对忠良将来借钱很重要。

三家主要评级机构、惠誉和穆迪对B、B和B1的主要评级是中粮集团的锦上添花。如果评级良好,海外债券将得到更好的利用。

中联在上市两个月后成功发行了第一笔美元债券,总额3亿美元,将于2021年9月26日到期,年利率为11.5%。

钱并不便宜,甚至相当于一些信托成本,但上市公司的第一美元债务通常更贵,能够发行比利率更重要。评级机构对未来的认可将有助于中粮发行更便宜的美元债券。

第二条线合在一起

多少钱决定你能去哪里。如果你没有足够的钱,买一张更近的票。忠良用他所有的财产在开往34号线的火车上下注。

在房地产市场用面粉制作面包的过程中,杨健选择了薄利多销,用廉价的面粉制作了大多数人需要的面包。

杨健曾经说过忠良的发展方向:“如果一二线城市都是大城市,那就要走大城市的道路

2019年上半年,中粮首次进入18个新城市,收购了70个项目,包括Xi、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等二线城市。购买土地320亿元,其中二层占40%,三层占51%,总建筑面积814万平方米,新增商品940亿元,平均地价仅为3900元/平方米。

忠良控股表示:“计划继续在全国范围内拓展业务,进一步提高在二线城市的渗透率。”2018年下半年,中心光束的焦点转移到第二条线和强第三条线,第二条线的比例逐渐增加。

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上两个图表显示中粮半年度报告中披露的土地储备分布情况。总土地储备约5300万平方米,385个项目分布在139个城市,未售价值约3400亿元。忠良非常依赖和信任江浙地区,尤其是浙江,这里是大本营,有超过1200万平方米的土壤储备。显然,忠良对深耕带来的去污效果非常有信心。

然而,在素有长江三角洲经济区之称的江苏、浙江和上海,中梁在上海缺乏规划。更有意思的是,中粮集团自2016年将总部迁至上海,以迅速扩大其全国布局以来,在上海没有任何土地或项目,这与一线城市的标签不符。

一方面,一线城市缺乏土地指数,有许多相互竞争的住宅企业,需要大量资金,面临着不断下滑的市场无法比拟的法规和价格限制。擅长快进快出的忠良对此并不熟悉。

从图表中不难看出,忠良已经逐渐完成了第二、三线的改造。尽管2019年上半年购买的新土地中只有不到20%位于四线城市,但2019年上半年购买的新土地中只有9%位于四线城市。与2018年四号线城市14%的新增土地相比,中粮集团正在调整计划。

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主要原因在于四线城市的城市化难题。在工棚改革红利和回头客热潮消退后,在当前当地工资低、人口增长缓慢的情况下,房屋不再像当初那样容易出售。

下半年,忠良继续保持从二线、三线(包括无锡、宁波、成都、合肥、沈阳等)征地的节奏。都成了忠良二、三线的成员。

值得注意的是中梁的股权比例保持在79%的高位。虽然比过去几年80%以上的股权比例略低,但近80%仍是一线房企中较高的比例。目前,越来越靠近二线的中梁选择了更多的合作,以降低房价上涨带来的风险和费用。

如果杨健的破折号和MINI相比,中梁现在应该在左手有5个破折号,右手有25个MINI,第二和第三行有两朵花。

与往年相比,根据中粮在6月份发布的招股说明书,2016年收购了63块地块;2017年119起;2018年,共有221起案件,三年内获得的土地数量显着增加。

为了满足年销售目标增长的需求,中梁的土地储备也需要大幅增加。从中梁70%的退化率来看,当它进入许多新城市并调整二线的比例时,退化率可能会进一步下降,这就要求当年中梁的销售价值增长更快。

然而,商业开发的缺乏导致中粮错过了一些地块,因为现在许多出售的地块都被打包用于附近的整体商业开发。虽然在投资房地产方面有些经验不足,但中良并不打算像其他房地产企业那样进行转型。核心是住宅开发,但它将寻求一些商业和住宅用地的联合土地购买机会。

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总的来说,中粮选择了整合几个区域集团,“大鱼吃小鱼”总体上调整了企业内部结构,以匹配几个重点区域的突破。

忠良将之前的12个区域集团缩减为7个,分别在北部、山东、江苏、浙江、中部、南部和西部地区设立了7个区域集团,并设立了总部直接管理的4家直属公司、澄城房地产区域集团、长沙直属区域公司、万竹直属区域公司和青岛直属区域公司。

忠良奉行“快进快出、小步快跑、低驱高走”的经营战略。通过标准化操作的快速扩展和复制,船不会被吞噬,直到它足够快。

然而,这不仅仅是外部因素,还有中梁内部的激烈竞争。

entamoeba忠良的解释是将大企业集团分成几个小企业组织。每个单位组织在其运作期间享有足够的自主权。一般来说,它是房地产企业中的成员商店,通过注重结果的评估和激励机制不断量化和分散化。

数据显示忠良的子公司数量从2016年的223家增加到2018年的839家,员工数量从2016年的2100人增加到2018年以上。

每个地区公司都有一个土地收购指数,在收购土地后向集团申请资金。没有获得土地或没有积极扩张的公司只能等待被兼并的命运。以结果为导向的评估机制可以激励最勇敢的战士,但也可以让他们不计后果。

中良的“456”战略和快速的周转是成功的重要因素,即开业4个月,现金流回报5个月,再投资6个月。然而,忠良的快速发展并不仅仅反映在买地和卖楼上。为了快速进入下一个项目,公司在建房时也有点担心。

忠良在招股说明书中的风险提示也写道:“这可能导致阿米巴单位在正常经营过程中为获得短期回报而做出鲁莽的决定,并导致阿米巴单位之间的恶性竞争。”

过去一年,温州、盐城、张家港、绍兴等城市的项目都发生了维权事件。此外,中粮招股说明书中记载的徐州许昕施工平台倒塌造成的人员伤亡,正是因为员工急于急功近利,提前打开假工地。

事实上,面临消费者权益保护的不仅仅是中粮,许多寻求快速周转的房地产企业也面临权益保护。然而,中间梁的内阿米巴模型所提倡的内部竞争和以结果为导向的评估标准无疑加剧了这种情况的可能性,并且随着中间梁的地理覆盖范围的扩大以及阿米巴单位和雇员数量的增加,这种风险将继续扩大。

此外,忠良阿米巴模式和投资体系是住房企业中最大的利益分享和投资,但也是最大的风险分担。

其中,中粮集团管理层和地区部门负责人被迫跟随投资。如果没有钱,公司被迫每年分配资本和支付利息。

黄春雷曾经说过:“事实上,到目前为止,中粮控股整体上是盈利的。当然,我们会根据市场的变化调整一些比例或改变一些条件,比如当前的利润或市场压力,也有一些微调。”

但在许多项目中,总会有亏损的项目。在这种竞争的氛围下,一些地区公司肯定会冒更大的风险,采取一些不合理的阴谋,从而造成损失。

万一损失,员工需要自己掏钱。在中央银行还款速度的要求下,一些房子在遇到监管或市场变化时不容易卖出。他们只能降低价格以加快清算。那么造成的损失将需要由员工来分担。

当然,忠良在“分钱”时并没有手软。利益约束机制下的中梁管理并没有流失太多人才。流动性较强的住宅企业之间存在较大差异。管理上最大的变化

主要原因与中梁的区域整合有关。总的目的是使公司能够更有效地运作,减少总部的雇员人数,减少区域集团的数量,以便将职能和权力下放给更高的级别。

上市后,一切都不能再隐藏在冰山下。从海里冒出来的中梁需要找到一条有自己标志的路。